妖精の名付け親や50万人のクールな人がいない限り、家を購入するには住宅ローンが必要になるでしょう。ここでは、住宅ローンの資格を取得して選択する方法と、プロセス全体で何を期待するかについて説明します。
早く始める
それに直面しましょう：あなたは好きなだけオープンハウスに行くことができますが、住宅ローンなしでそれを購入することはできません。ですから、家探しを始める前に、ボールを早く転がして事前承認を受けてください。
非営利団体の住宅およびコミュニティ開発のディレクターであるニック・ベザー氏は、夢の家を探す前に、常に事前承認を受けることをお勧めします。 Guidewell Financial Solutions 。その特定の価格帯ではその物件の資格を得ることができないことに気付くだけで、物件に恋をするのは決して良いことではありません。 Beserは、事前承認プロセスは、評判の良い貸付専門家と一緒に1、2日以上かかるべきではないと言います。事前承認は通常90日間有効であり、その時点で必要に応じてプロセスを繰り返すことができます。
（貸し手によって事前資格を取得することもできます。これは、提供する財務情報とソフトクレジットチェックに基づいて支払うことができる金額の概算です。事前資格は、必要がないため、より簡単で迅速なプロセスです。あなたの財政の文書を提出してください。しかし、同じ理由で、それはまたほとんど意味がなく、あなたが資金調達のために承認されたことを意味しません。それはあなたが適格であるかもしれない住宅ローンの大きさを見積もる良い方法です。）
準備はできたか？
しかし、住宅ローンを申請する前に、あなたがあなたの財政的行為を一緒に持っていることを確認してください：あなたは最高のレートの資格を得るためにあなたの最善の足を前に出したいです-またはまったく。
クレジットの管理方法に注意してください、と元事務局長のトム・グリーソンは言います MassHousing 、マサチューセッツ州の非営利住宅金融当局。ストアクレジット、学生ローン、または自動車クレジットを滞納している場合は、これらの問題に対処する必要があります。そうでなければ、あなたはただ拒絶されるだろうと彼は言います。
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のオーナー/ブローカーであるマリー・プレスティ氏は、3年連続で一貫した収入を得ることができるようになる必要があると述べています。 プレスティグループ マサチューセッツ州ニュートンでは、住宅ローンを申請するときに銀行も現金準備金を見たいと考えています。貸し手は、頭金だけでなく、家を購入した後に仕事を失った場合に備えて住宅ローンを支払うのに十分なお金があることを知りたがっています。彼らは3ヶ月から6ヶ月の費用を見たいと思っています。これは、普通預金口座の巨額の現金である必要はありません。401（k）やIRAなど、触れなくてもよいと思われる退職口座の残高を含めることができます。
その間、あなたの信用が優れていて、あなたがたくさんの借金を抱えていないならば、あなたはより良い住宅ローン金利の資格があります。最も低いレートを受け取るには、クレジットスコアが700年代であり、借り手の債務対収益の比率が約36％である必要があるとBeser氏は言います。つまり、学生ローンの支払い、自動車ローン、クレジットカードの最低額、取得しようとしている住宅ローンなど、毎月の債務総額は、税引き前の毎月の収入の36％を超えてはなりません。
ただし、多くの貸し手は、600未満のスコアを可能にする住宅ローン融資を行っており、ファニーメイとフレディマックは最近、最大50％の負債比率を可能にするように変更を加えました。
一般的に、クレジットスコアが悪いほど、金利は高くなります。また、金利が高いほど、住宅ローンの支払いも高くなります。毎月の支払い額によって、購入できる家のサイズが制限される可能性があるため、これは重要です。それはあなたの家族が住む余裕があるコミュニティを決めるのを助けるかもしれないと彼は言います。
11:11時計
あなたが迅速なクレジットスコアの衝撃を必要とするならば、クレジットカードの残高を支払うことは 最も直接的な信用促進者の1人 その周り。これは、クレジットスコアの約3分の1が、クレジットの使用率、または使用可能なクレジット制限のどれだけを使い切ったかによって決まるためです。残高を返済することで、負債と収益の比率を許容レベルまで下げることもできます。
保存する ピンする 他の画像を見る （画像クレジット：Nasozi Kakembo）
貸し手を探す（そして初めての住宅購入者プログラムを探す）
近所の銀行や信用組合からオンライン銀行、銀行以外の貸し手まで、さまざまな種類の住宅ローンの貸し手がいます。あなた自身の銀行が住宅ローンを提供するかもしれませんが、消費者銀行は特に初めての購入者にとって競争力がないかもしれないので、他の貸し手でも料金と条件を比較することを忘れないでください。特に、あなたの州が支援する初めての住宅購入者プログラムをチェックしてください 住宅金融当局 または地元の信用組合のもの。
2016年にボストンで夫のスコットと一緒にタウンハウスを購入したサラ・コーバル氏は、職場でアクセスできる信用組合を通じて提供される初めての住宅購入者プログラムを使用しました。3つの異なる信用組合を含むさまざまなオプションを検討しました。ローンオフィサーによる資金調達オプション。結局、信用組合はすべて非常に強力なプログラムを高額で提供していたので、そのうちの1つを選びました。
初めての住宅購入者にとっては、従来の20％の頭金を思い付くのに苦労することがよくあります。現金を受け取るための既存の家がなく、学生ローンとの戦いや支払いに忙しすぎている可能性があります。現金で40,000ドル以上を節約するための超高額の家賃。しかし、あなたはあなたの状況の人々のために設計された多くのローンプログラムを利用することができます。
Beser氏によると、現在、低中所得層のコミュニティや若年成人が住宅所有権を取得するのを支援するために、わずか3％の頭金を含む住宅ローン商品が提供されています。 FHA、VA、ファニーメイの住宅ローンなどの連邦ローンプログラムにより、多額の頭金なしで住宅ローンを簡単に固定できます。確かに、 連邦住宅局 （FHA）は、 580という低いクレジットスコア 、 その間 VAローン 現役軍人と退役軍人が頭金なしで家の資金を調達できるようにします。
Beserは、これらのプログラムまたは独自の初めての購入者プログラムを提供しているお住まいの地域の貸し手をチェックするように言っています。また、頭金や金利を下げる可能性のある州や地方のインセンティブプログラムについても尋ねてください。一部の州や都市では、一定の年数の間家にいる限り、頭金支援など、さらに寛大な初回購入者特典を居住者に提供しています。
これらのプログラムの資格を得るには、通常、HUD認定の非営利団体で、直接またはオンラインで初めて住宅購入者クラスを修了する必要があります。最近の不況から抜け出して、ローン提供者はより低い頭金を提供することはリスクを伴うことを理解しています。しかし、彼らは住宅所有教育をデフォルトへの強力な抑止力と見なしている、とBeserは言います。
それは本当です：住宅購入クラスを受講する借り手は、後で差し押さえに直面する可能性が低くなります。消費者が自分でできる最善のことは、より良い教育を受けることです、とグリーソンは言います。そして、これらのクラスを経験することで、私たちは時間をかけて見てきましたが、大きな違いを生みます。
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事務処理の収穫
住宅ローンを申請する準備ができたら（事前承認を含む）、信じられないほどの金額の財務書類を集める必要があります。組織のスキル（またはその欠如）によっては、これが住宅購入プロセスの最も厄介な部分になる場合があります。ローン申請書に記入することに加えて、通常、以下を見つけて提供する必要があります。
- 最後の2つの納税申告書とW-2フォーム
- 最近の給与明細（またはその他の収入の証明）
- 学生ローン、自動車ローン、その他の債務の残高と毎月の支払い
- クレジットカードの残高と最低支払い額
- 当座預金口座の明細書（小切手と普通預金）
- 投資口座残高（401k、IRAなど）
- 家賃の小切手がキャンセルされました（現在の家賃の支払いの証明）
固定レート対アジャスタブルレート住宅ローン（ARM）
ほとんどの初めての住宅購入者ローンには、標準の30年固定金利住宅ローンが含まれます。これは、30年間特定の金利を固定する場所です。毎月の支払いは変わらないため、これは最もリスクの低いオプションです。ただし、住宅ローン商品はそれだけではありません。
一方、アジャスタブルレート住宅ローンは、まさにそのように聞こえます—金利は変化する可能性があります。これらは5/1または7 / 1ARMとしてアドバタイズされます。つまり、レートは最初の5年（または7年）は固定されており、その後は年に1回、市況に基づいて変更される可能性があります。
ARMは少しリスクがありますが、利点があります。つまり、初期金利は固定金利の住宅ローンよりも低くなります。たとえば、30年の固定金利の住宅ローンが4％で宣伝されているとします。同じ貸し手での5 / 1ARMは、3.5％から始まる可能性があります。これは、最初の5年間でかなりの節約を意味し、より大きな住宅ローンの資格を得ることができます。しかし、大不況以来、金利は史上最低水準近くで推移していることを考えると、以前に住宅ローンを売却または借り換えなければ、6年後にはもっと多くの、おそらくかなり多くのお金を払うことになると考えるのが妥当です。それから。そのため、ほとんどの初めての住宅購入者のリソースは、固定金利の住宅ローンに向けて（または必要とさえ）あなたを導きます。
PMIについて
車であれ家であれ、貸し手が頭金を要求する理由は、ローンのかなりの部分を返済するまで、彼らが多くの経済的リスクを負っているからです。 20％の頭金は、住宅市場が崩壊し、住宅価格が10％から15％急落した場合でも、住宅は貸し手が投資した以上の価値があることを保証します。
そのため、20％以上下がらない場合、ほとんどの貸し手は、民間住宅ローン保険、またはPMI（上記のシナリオで貸し手を保護するのはあなたではありません）の購入を要求します。
誕生日別の守護天使の名前
ローンプログラムに応じて、PMIの支払い方法は異なります。住宅ローンにまとめて、わずかに高い金利で30年以上融資される場合もあれば、100ドル程度の追加料金を支払う場合もあります。あなたの住宅ローンの月（あなたが家の20％から30％のエクイティに達するまで）。しかし、あなたがそれを見なくても、あなたはそれに対して何らかの方法でお金を払うでしょう。
Beser氏によると、低頭金の住宅ローン商品を融資に利用する将来の住宅購入者は、「貸し手支払い住宅ローン保険」オプションを選択した場合、PMIを支払うか、わずかに高い金利を受け取る可能性があります。そうは言っても、多くの初めての住宅購入者は、すべてが言われ、行われたとき、住宅ローンの支払いは彼らが現在家賃で支払うものよりも低いことに気づきます。
ポイントについて
住宅ローンのポイントについて聞いたことがあるかもしれませんが、その場合は、おそらく自分自身に考えました。ポイントは何かと何の関係があるのでしょうか。公正な質問です！基本的に、あなたはあなたの長期金利を下げるために前払いでより多くのお金を払うことができます。
1ポイントは一般的に住宅ローンの1％です。したがって、たとえば、$ 200,000の住宅ローンでは、ローンの全期間にわたって金利を4％から3.5％に下げるために、終了時に追加の$ 2,000（1ポイント）を支払うことができる場合があります。その余分なビットは30年間で合計され、利息を数万ドル節約し、毎月の支払いを減らします。あなたが現金を持っているなら、それは確かにそれだけの価値があるかもしれません—しかし、初めての買い手はしばしばかなりの資金不足に陥っています。
クロージングコスト
現金と言えば、住宅ローンを取得するために必要な前払い金は頭金だけではありません。州によって異なりますが、 平均約3,700ドル 、およびオリジネーション料金（ローンを作成するための銀行の料金）、測量士料金、ポイント、タイトル保険、鑑定士および弁護士費用、およびその他のランダムな料金を含めることができます。融資担当者は、これらの料金の誠実な見積もりを事前に提供できる必要があります。場合によっては、売り手に閉鎖費用を支払わせることができます。基本的に、売り手は手数料を支払い、家の代金をさらに請求するため、30年の住宅ローンの過程で痛みが広がります。
また、閉鎖するために1年分の住宅所有者保険と固定資産税を前払いする必要がある場合があります。これはエスクロー口座に入ります（つまり、銀行がお金を保持し、年間を通じてあなたに代わってそれらの請求書を支払います）。
あなたが承認されているものとあなたが支払うことができるものは2つの異なる数字かもしれません
最後に、400,000ドルの住宅ローンの資格があるからといって、400,000ドルの家を購入する必要があるとは限らないことを忘れないでください。目標価格範囲は、快適な月々の支払いに基づいてください。それが資格よりも低い場合は、本当に必要な場合は、余分な小刻みに動く余地があることを忘れないでください。
私は通常、初めての購入者は、限度額をできるだけ高くするように努めますが、それでも毎月の住宅の支払いを快適に行えると言います、とPrestiは言います。ただし、持ち家には住宅ローン以外の費用がかかることを忘れないでください。保険、固定資産税、公共料金、およびメンテナンスは、合計すると 年間数千ドル 。
常に賃貸している消費者は、所有のコストに気付いていないことがよくあります、とBeserは言います。彼らは住宅ローンの融資が最初のステップにすぎないことを理解する必要があります。入居すると、税金、保険、維持費もかかります。
222はどういう意味ですか？
同時に、プレスティは、そのお金の一部は住宅ローンの利子税控除の形であなたに戻ってくると言います。また、若いバイヤーとして、今後数年間でキャリアアップすることに自信を持っている場合は、自分を伸ばしたほうが安心できるかもしれません。
覚えておいてください。住宅ローンは容赦なく、家を売るのは借金を破るようなものではありません。あなたはあなたが買うことができる家の価格について現実的でなければなりません、とグリーソンは言います。あなたの家に過度に拡張され、あなたが住宅ローンの支払いをすることができるかどうか確信が持てないことほど、家族にストレスを与えるものはありません。だからあなたの予算の範囲内で生活し、本当にそれに固執します。
