夫と私が家を買うためにデンバーからインディアナポリスに引っ越すことを決心したとき、私たちはそのプロセスが謙虚になることを知っていました。住宅購入プロセスについて私たちが知っていたのは、HGTVを見たり、以前にそれを行ったことのある友人や家族と話したりすることだけでした。私たちはオープンマインドと慎重なアプローチでそれに飛び込むことにしました。
私たちが直面した最初の主要な決定は、どのタイプの住宅ローンが私たちに最適であるかを決定することでした：連邦住宅局（FHA）または従来型。私たちはこれらのローンが何が違うのかについて一般的な考えを持っていましたが、現在、そしてローンの期間について、どのオプションが私たちのニーズに最も適しているかを理解するのに少し掘り下げました。決定を下した方法は次のとおりです。
FHAローンとは何ですか？
まず、2種類のローンの違いを説明しましょう。FHAローンは、連邦政府が支援し、サードパーティの貸し手がサービスを提供する住宅ローンです。基本的に、これは、あなたが支払うことができなくなった場合、政府が貸し手に支払うことを意味しますが、あなたがあなたのローンをデフォルトした場合、あなたは依然として差し押さえに直面します。この裏付けがあるため、貸し手はローンの提供についてもう少し寛大です。つまり、より低いクレジットスコア（FHAローンの最小クレジットスコアは500ですが、従来のローンでは通常600のスコアが必要です）と頭金（通常は600のスコアが必要です）を受け入れます。標準は3.5パーセントです）。
FHAローンには、常に住宅ローン保険料（MIP）が必要です。これは、ローンの全期間にわたって支払う住宅ローンにかかる手数料です。 MIPは、住宅ローンの価値の0.45〜1.05％の間で変動します。これは、借りた金額、ローンとバリューの比率、およびローン期間によって異なります。 MIPを取り除く方法は2つしかありません。1つは、最終的にローンを従来のローンに借り換えることです。 2つ目は、最初に10％を下げることです。これにより、11年間の支払い後にMIPを廃止できます。また、クロージング時にローンの1.75％の1回限りの保険金を支払います。ローンの価値を超えるこれらの追加料金のすべてのために、FHAローンは、従来のローンよりも高額になる可能性があります。ただし、シナリオによっては、FHAローンの金利が従来のローンよりも低くなる場合があります。一般に、FHAローンは、最初は簡単に手荷物を預けることができますが、手荷物が多くなる傾向があります。
従来のローンとは何ですか？
しかし、とにかく、従来のローンとは何ですか？適合ローンとしても知られているこれらは、政府の支援を受けていない住宅ローンです。このため、貸し手は借り手の債務不履行のリスクを可能な限り減らすように努めます。これはあなたが支払うことになるものです。つまり、従来のローンは通常、FHAローンよりもわずかに高い金利とより厳格な承認要件を持っています。一部の貸し手はわずか3％の引き下げを受け入れますが、20％未満の場合は、民間住宅ローン保険（PMI）の支払いが必要になります。この月額料金は、家の資産が78％に達するまで必要ですが、通常、80％に達するまで、月々の支払いから外れることはありません。
選び方
住宅ローンを選択する際の私たちの主な関心事は、たとえ差が小さくても、月に必要な金額よりも多くのお金を使いたくないということでした。時間の経過とともにわずかな料金と費用が加算され、修理、家具、塗装など、私たちが直面したすべての新しい費用を考慮して、予算を可能な限り厳しく保つ必要がありました。
私たちの住宅ローンブローカーによると、従来のローンと比較して、FHAローンで月に30ドル多く支払うことになります。私たちのブローカーは、ローン期間中、わずかな手数料と費用で10,000ドルも支払うと見積もっています。
FHAローンを利用した場合、MIPを削除するためだけに、最終的に借り換えを行う必要があります。現在、金利は低く、上昇しているだけなので、借り換えた場合、現在の低金利を得ることができないかもしれないように思われました。
私が話をしたすべての住宅ローンの専門家は、承認を得てそれを買う余裕があれば、従来型を採用すべきだと言っていました。
FHAローンを選ぶ理由
ただし、前払い金や優れたクレジットスコアを持たない住宅所有者にとって、FHAローンは、可能な限り最小の頭金を受け入れるため、適切なオプションです。 200,000ドルの住宅では、3.5％のFHAローンの頭金の最低額は7,000ドルになります。 5％ダウンした従来のローンの場合、それは10,000ドルになります。州外に移動したり、新しい家具を購入したり、家のリフォームを計画したりする場合、前払いの3,000ドルの差額は大きな問題になる可能性があります。
また、不動産が急速に普及する生活費の高い都市に住んでいる場合は、従来のローンを十分に貯めるまで待つのではなく、今すぐFHAローンで購入する方がよいと判断するかもしれません。
ただし、この決定はあなただけのものではありません。住宅ローンの専門家（ローンオフィサーや住宅ローンブローカーなど）にチェックインして、引き受ける住宅ローンが短期および長期の両方の目標に適合していることを確認する必要があります。
