私たちの中で、困窮した家を購入し、修理し、かなりの利益のために売却するというビジョンを楽しませていない人はいますか？ HGTV番組は、それを実に簡単に、そして楽しく見せてくれます。しかし、これらのショーのベテランや大金持ちのプロでさえ時々 家をめくってお金を稼ぐのに苦労 -または、少なくとも、ストレスと手間をかけるだけの価値があります。
納得できませんか？疲れた古い家を300,000ドルで購入し、修理と改善に50,000ドルを投資し、400,000ドルで転売して、50,000ドルの利益を得ると想像してみてください。かなりいいですね。さて、バブル破裂の名の下に、現実の鋭いエッジがどのように私たちの弾むファンタジーに穴を開けることができるか見てみましょう。
理由その1：委員会
あなたが家を売るときはいつでも、あなたは不動産業者の手数料で平均5％から6％を支払うことになるので、あなたは途方に暮れ始めています。あなた自身が不動産業者である場合でも、通常、少なくとも2.5％から3％のバイヤーエージェントの手数料を支払う必要があります。しかし、ほとんどの人にとって、それは、損益分岐点だけで少なくとも5％の価値を評価する家が必要であることを意味します。
全国平均の5.26％の手数料を使用して、不動産業者の手数料として$ 21,040を支払い、$ 400,000の住宅を販売します。これには、マーケティングやステージングすら含まれていません。それは私たちの利益を28,960ドルにまで減らします。
理由2：時間はあなたの味方ではありません
HGTVのリノベーション番組は、長くて複雑なプロセスを1つのエピソードに凝縮するように編集されています。真実は、どんな改造プロジェクトにも時間がかかるということです—そして通常あなたが思っているよりはるかに多くのことです。 PBSの請負業者TomSilva この古い家 言った フルキッチンの改修には2〜6か月かかると予想されます。そして、あなたが決めた予算とタイムラインが何であれ、それはあなたにもっと時間がかかり、あなたにもっと費用がかかるだろう、とシルバは1月に私に言った。これは、大規模な改造中に予期しない問題や設計変更が発生することがほとんどであるためです。
そして、それはあなたが請負業者を得ることができるかどうかです。私たちは真っ只中にいます 熟練労働者不足 、そして忙しい市場では、優れた建設のプロは 何ヶ月も予約した ;コールバックまたは見積もりを取得するだけで数週間かかる場合があります。そして、全国のテレビ視聴者の利益がなければ、あなたの請負業者は、合併症が発生した場合にあなたのタイムラインで仕事を終えるために残業する可能性がはるかに低くなります。
ただし、不動産を長く保持するほど、保険、固定資産税、光熱費などの諸経費を支払う時間が長くなります。仕事を完了して6か月で家を売ることができると仮定すると（おそらく楽観的です）、半年分の固定資産税、保険、公共料金を手に入れることができます。で 1.15％の平均有効率 、300,000ドルの不動産に対する税金だけでも、6か月後には1,725ドルになります。住宅所有者保険に加えて電気、ガス、水道の請求書を追加すると、利益はさらに減少します。
理由3：税金
普通の人が家を売るとき、たとえそれがかなり相当なものであっても、彼らは一般的に利益に税金を払うことを心配する必要はありません。過去5年間のうち2年間住んでいた家を売る場合、 税金はかかりません 最大$ 250,000の利益（共同で結婚している場合は$ 500,000）。
ただし、1年以内に家をめくった場合、利益は短期のキャピタルゲインと見なされ、通常の収入として課税されます。 37％もの高い率 、あなたの他の収入に応じて。 2年目に売却すると、利益はより寛容な長期キャピタルゲイン率の対象となります。 0％から20％の範囲 。
手数料と運送費を差し引いた後、25,000ドルの利益が残っているとしましょう。私たちが日常の仕事で年間38,700ドル以上を稼いでいる場合、それは少なくとも22％の税率で課税されます。現在、利益は19,500ドルに削減されています。また、数千に達するクロージングコストなども考慮していません。
理由その4：他の誰もがそれをやっている
それでも、私たちが最初に想定した利益の半分でもありませんが、19,500ドルは私たちのほとんどにとって歓迎すべき急落です。問題は、その給料日には非常に多くのリスクが伴うということです。家を購入してリハビリするには、資本、時間、エネルギーの莫大な投資が必要です。
エラーの余地はほとんどありません。また、希望どおりに家を売ることができない可能性が非常に高くなります。売れない家が残ってしまう可能性があり、運賃は毎月積み重なっていきます。
今日のホットな不動産市場では、それはありそうもないように思われるかもしれません。まったく目立たないベイエリアのバンガローでさえ、その提示価格を数十万ドル上回って売ることができる場合です。
しかし、これを考慮してください：アメリカ人は2017年に207,000以上の家をめくりました— 2006年以来最も 。プロの住宅フリッパーは、競争はかつてないほど厳しく、住宅危機の余波よりもお金を稼ぐのははるかに難しいと言います。
さらに重要なことに、2006年のこれらの住宅フリッパーの多くは財政破綻に直面していました。2009年までに、住宅価格は2000年代半ばのピークから急落し、何百万もの住宅所有者と住宅フリッパーが差し押さえに直面しました。実際、新しい研究は、ハウスフリッパーが持っているかもしれないことを示唆しています 住宅危機を引き起こすのに大規模な役割を果たした 。
あなたが不動産にお金を注いでいる間に販売が減速したり価格が下落し始めたりすると、あなたが家を購入したのとはかなり異なる環境に売ることになる可能性があります。あなたは2008年と言うことができます。
